今天是

王艳芳律师参与鄂州电台亲民热线现场解答市民法律咨询

日期:2019-07-05

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2019年7月3日上午9:00—10:00,应市司法局安排,长捷律师事务所专职律师王艳芳在鄂州电台参与亲民热线节目,解答市民的热线法律咨询。

市民:我父亲借款5000元给两个人。华容区司法所的一个法律工作者把原借条拿去烧掉了,他承诺会打赢这个官司,让其父在一张白纸上签名,随后更改了原借条内容,法院按被改动的这个借条进行判决。我认为不合理,但是上诉期已过。

律师:因为我没有看到您所说情况的具体书面材料,包括您说的判决书,具体事实我目前不了解。根据您说的情况,无论是法律工作者还是执业律师,如果出现您说的这种对当事人私下承诺办案结果的行为,是我们工作规范所不允许的。如今上诉期过了,只有申诉了,但是您的证据又不足。我建议您将所有的材料带齐,到当地的法律服务所、司法所或者是直接到律师事务所找专业的律师,让律师帮您分析是否有查清事实或者申诉的可能。

主持人:我们节目组也会以督办单的形式向相关部门了解事情真相。你自己也要进行相关取证。

市民:我有一个很好的朋友是开酒楼的,找我们这一帮子朋友借了钱,因为关系很好,所以没有打借条,这是2010年的事情,我借给了他15万元。后来这个人生意上出了问题,人跑了联系不上了,现在该怎么通过法律途径挽回我们的损失呢?

律师:关于民间借贷没有打借条的情况,我们平时实务中遇到很多。建议您首先收集相关证据和债务人的相关信息,比如他现在的住址、身份证号等。第二,如果还能跟债务人保持联系的话,利用电话录音完整陈述借款事实,结合银行流水,这都是合法证据。另外,如果能见到债务人本人的话,让他补一个借条或者写一个还款计划,把这个借款事实在还款计划里如实进行陈述。

市民:他当时口头承诺给我们两分的利息,但一直没有兑现过,这个我们不奢望了,请问,如果打官司法院是否支持我们以同期银行利息来算?

律师:以中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息,法律是支持的。短信、微信聊天记录等一切能证明您借款事实的证据,您都收集起来,然后委托专业律师代理你的案子。

市民:我们在顾地科技有限公司上班,三年以后终止劳动合同,签订的挂靠协议,挂靠在顾地科技有限公司,公司给我们交医保和社保,我们提供其残疾证和身份证给,领残疾人助残保障金,如果有一方违约就赔偿五千元。2016年至2019年间,顾地科技有限公司按协议履行了,现在却不继续履行协议了,我们认为他们单方面违约了。这个案子是法律援助的案子,但是时间很久了,一直没有得到具体解决。

律师:因为没有看到具体的案卷,节目后我会向法律援助中心联系反映,再给您答复。

市民:我有个经济案子,案值6万多元,通过法院判了,但是后来被告人的公司没有经营了,债务一直没有偿还。

律师:根据您说的这个情况看,案子进入到了执行阶段,现在因对方没有偿还能力,法院执行局暂时中止执行。如果是公司债务的话,您要看他公司的性质和情况,若是个人独资或是公司公私财产出现混同的情况,比如他用个人账号进公账等等,即使公司注销了,也可以向他个人进行追偿。如果他目前没有偿还能力了,您还要继续关注、找寻、搜集相关信息向法院证明他有偿还能力,比如说他在其他什么地方又开公司了或者在哪儿有房产、车以及其他财产等。一旦发现他有一定的偿还能力了,尽快向执行局申请启动执行程序。

市民:2010年我在妇幼旁边购买了一套期房,房子逾期半年才交房,按照合同开发商应该赔偿违约金1万多元钱,开发商说抵我一年物业费,我没有答应也没有签字。后来,房屋超出面积、窗户等费用需要补交,因为之前的问题,我没有补交这笔钱。但是要办理房产证的话,就必须从开发商处拿到相关的材料才能办理,开发商要我补齐八千多的费用才肯开具相关证明。我认为这是霸王条款。

律师:双方互相抵扣应付款项的协商方案具有可行性。我建议您耐心地和开发商协商,如果协商不成再起诉,走司法途径。

市民:我是万佳凯旋城的业主,楼上8楼长期没有人居住,家中角阀漏水,导致5、6、7层住户家中漏水。6月22号发生的事情,直到现在,8楼的业主还没出面处理这个事情,打电话联系却总说没有时间,调解不成,我想知道打官司的流程是怎样的。

律师:您这种情况是可以起诉的,但是您需要收集证据:重点是收集有关您实际损失的证据。您可以要求物业公司协助您,提供证人或者是书面材料说明情况。收集证据后,再委托专业律师代理您这个案子。起诉后,诉讼阶段也可以再行通过调解来解决这个问题。

主持人:不知道大家对小区地下停车位的问题有没有关注,亲民热线栏目组从去年以来由表及里由浅入深,通过相关投诉、暗访、后期分析,发现有一些问题,需要通过法律方式来做一个解答。今天我们就这个停车位问题来做一个探讨。新闻上我们经常会看到某地官司胜诉了,地下停车位归全体业主所有。或者某地业主官司打赢了,开发商不得租售停车位。到底如何界定地下停车位的归属问题,开发商向业主十万元出售一个停车位,或者不准临时停放、不得进行租赁等是否合理合法?

律师:小区的车位和车库归属问题一直是广大市民广泛关注的一个热点问题。我们先来普及一个法律知识,就是《物权法》74条第2款规定,建筑区内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第3款规定,占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。可以非常明确的得出,规划的车位、车库所有权归开发商,其他共用的道路归业主。

车位的归属到底如何辨别,我们具体讲一下。小区车位从位置上讲有地上和地下,还有人防工程。从性质上讲有三种,第一种是建设区域内规划用于停车的车位,这个属于开发商所有。像地下车库或者其他的一些停车场,如果是在规划许可范围之内的,无论是地上地下,依法都是属于开发商所有。如果这样说还是不了解的话,那么我们可以有另外一种辨别的方法,就是停车场在小区房屋销售时,是不是按公建面积来公摊了,是否计入建房成本或者购房成本之中,如果没有按公建面积公摊,没有计入建房成本,那么它的所有权也就是产权应该归开发商所有。相反,如果开发商在销售房屋的时候,已经将地下停车场或车位按公建面积分摊给了全体业主,那么从法律上来讲,这个产权归全体业主所有。有的听众会问,我们怎么知道这个停车位或者车位在规划之内呢?这种情况请业主朋友自行到相关规划部门去了解一下,或者到产权登记中心等相关主管部门去查询了解。第二种是占用业主公用场地用于停放汽车的车位,这类车位归全体业主所有。在前期的物业服务合同中也可以约定。业主大会成立以后,业主大会或者业主大会授权的业主委员会也可以决定使用并缴纳汽车停放的费用,物业也可以根据这个合同来收取相应的停车费。第三种是开发商履行法定的义务配套建设的地下人防车位,这类车位是由国家所有。如果这个地下停车位是由人防工程来改建,这个面积又没有分摊给全体业主,开发商也无权出售,这个在《物权法》或者是《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里都有具体的规定。人防工程是不计入公用建筑面积的,开发商没有产权只有使用权,遇到战争或者大型灾难是要无偿提供给国家使用的。在此,还要提醒业主在购买车位的时候应该注意:首先要留意这个是不是规划用于车库车位?报建的时候是不是已经载明?开发商能不能拿出产权证?买了之后业主能不能拿到产权?还要注意开发商是否在贷款的时候将这个车库、车位抵押给了银行?因为一旦开发商无力偿还贷款,该车库或车位极有可能会被银行实现抵押权予以出售或是拍卖,那么业主的权益也很难得到保障。

主持人:还有这样一种情况,我们知道现在国家为了房地产市场的稳定,要求各开发商要一房一价。那么在开发商建房进行价格审批的时候,都要进行价格备案,核算其成本,除了公摊面积,如果有的开发商在报备价格的时候,把地下停车位纳入了建房的整体成本均摊的情况之下,那么,这个地下停车位的所有权是不是就归开发商或者归全体业主所有呢?因为公摊面积是在房产登记部门,但是价格备案是在发改委部门,备案的时候是不涉及公摊的,备案价格的时候纳入了建房成本,却没有纳入公摊面积,这种情况下停车位的所有权应该归谁呢?

律师:根据谁投资谁受益的原则,如果是开发商自己投资建设,不涉及业主公摊的话,就归开发商。

主持人:就是说这个地下停车位是开发商自己掏钱,没有纳入建房成本,这个所有权是开发商。如果他在价格备案的时候,纳入了建房成本,这个所有权就是全体业主所有。也就是说小区的地下停车位是否应该归开发商所有,或者归全体业主所有,需要查询一个备案价格,一个公摊。只要公摊归业主所有,那么所有权是业主的。只要其价格纳入了建房成本,这个车位也是业主的。否则就是开发商的产权,可以自由售卖或者出租,或者提供临时停放的,是这样的吗?

律师:从您所说的这个角度可以这么理解。

主持人:后续我们也将继续关注停车位的问题,欢迎广大市民朋友对这一块多给予关注。为公众利益做好服务。

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