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市人民政府关于印发鄂州市住宅专项维修资金管理办法的通知

信息来源:鄂州市司法局立法科 日期:2020-06-17

市人民政府关于印发鄂州市住宅专项维修资金管理办法的通知

鄂州政规〔2020〕2号

  

各区人民政府,葛店开发区、临空经济区管委会,市政府各部门:

现将《鄂州市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们,请结合实际,认真组织实施。

 

 

                                  鄂州市人民政府

                                  2020年6月1日

 

 

第一章    

 

第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)和《湖北省物业服务和管理条例》《鄂州市物业管理实施办法》(鄂州市人民政府令第11号)等法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

本办法所称住宅共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住房和城乡建设行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督管理工作,日常工作由市住宅专项维修资金承办机构承担。

各区(含葛店开发区、临空经济区,下同)住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

财政、审计、民政、市场监管、应急管理等部门按照各自职责,做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

业主大会负责决定筹集和使用住宅专项维修资金;业主委员会负责维修部位的核实、住宅专项维修资金的申请、组织表决、使用监督及续交方案的拟定和实施工作。

未成立业主委员会的,可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

各区住房和城乡建设行政主管部门应当建立投诉受理渠道,并依照有关规定对违反本办法的行为进行处理。

 

第二章    

 

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定向住房和城乡建设行政主管部门交存住宅专项维修资金:

(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市建筑安装工程每平方米造价的5%。

市住房和城乡建设行政主管部门应当根据本市建筑安装工程造价情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。

第八条 售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存数额为本市房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,计入业主分户帐;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金由属地住房和城乡建设行政主管部门代管,实行专款专用。

市住房和城乡建设行政主管部门应当会同有关部门,按照公开、公平、公正的原则,依法择优确定本市住宅专项维修资金专户管理银行(以下简称专户管理银行),并向社会公布。

第十一条 开立商品住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户账。

第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条 未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 业主大会成立后,要求划转住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:

(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。

(二)业主委员会应当通知属地住房和城乡建设行政主管部门;

(三)属地住房和城乡建设行政主管部门应当在收到通知之日起15个工作日内作出决定,同意划转的报市住宅专项维修资金承办机构;不同意划转的,应当说明理由。市住宅专项维修资金承办机构自收到报告之日起3个工作日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受属地住房和城乡建设行政主管部门的监督。

第十七条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的,应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金续交的标准和方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。未成立业主委员会的,续交办法可以由物业所在地的社区居民委员会组织召开小区业主大会决定。

 

第三章  使  

 

第十八条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第十九条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:(一)主体承重结构部位损坏,需要拆换,加固的;(二)户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的;(三)整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上,需要维修的;(四)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的;(五)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十条 住宅共用设施设备的维修、更新、改造范围包括:(一)电梯及主要部件的维修或者更换;(二)避雷设施不能满足安全要求的;(三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;(四)楼内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;(五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;(六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,根据“谁受益,谁负担”原则,按照以下规定分摊:

(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(二)属单幢或多幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备,由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(四)相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

(五)与房屋结构相连的汽车车库的维修,由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

业主个人维修资金分户帐金额不够支付所分摊维修工程费用的,差额部分由该业主承担。

第二十二条 涉及尚未出售房屋的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未出售房屋的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

售后公有住房之间共用部位,共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,一般情况下需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的,成立业主大会的由业主委员会提出使用方案,未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因,维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容;

(二)物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会应当组织业主对使用方案进行表决,并经符合法定条件和法定比例的业主同意。表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;

(三)物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会持有关材料,向属地住房和城乡建设行政主管部门提出使用申请;

(四)属地住房和城乡建设行政主管部门审核同意后进行备案;经备案后,报告市住宅专项维修资金承办机构,市住宅专项维修资金承办机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知;

(五)物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程;

(六)工程验收合格后,物业服务企业、业主委员会或者社区居民委员会持有关材料向属地住房和城乡建设行政主管部门办理拨付维修和更新、改造费用余额的手续;

(七)材料齐全的,经属地住房和城乡建设行政主管部门备案后报告市住宅专项维修资金承办机构,市住宅专项维修资金承办机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,一般情况下需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意,持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料,报属地住房和城乡建设行政主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经属地住房和城乡建设行政主管部门审核同意;属地住房和城乡建设行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;

(六)业主委员会按照属地住房和城乡建设行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程,并向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

(八)工程竣工后,业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

第二十五条 发生危及房屋使用安全和人身财产安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:

(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十三条第三项至第七项的规定办理;

(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第二十四条第四项至第八项的规定办理。

发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,属地住房和城乡建设行政主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十六条 住宅专项维修资金使用申请人应对申请资料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

二十八条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

(一)住宅专项维修资金的存储利息;

(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

 

第二十九条 市住房和城乡建设行政主管部门应当建立统一的住宅专项维修资金信息管理系统,推进住宅专项维修资金归集、使用、核算、查询和备案工作的信息化和网络化。

市住宅专项维修资金承办机构在管理住宅专项维修资金中的业务费用,应编报预算,经市财政部门审批后给予资金保障。

第三十条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移,受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。

房屋所有权转让时,该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的,受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。

第三十一条 房屋灭失的,在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金:

(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

(二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账户余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第三十二条 业主未按照规定交存住宅专项维修资金的,应当补交。业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交存。对拒不补交的,业主大会可在管理规约及议事规则中,对共同管理权的行使予以限制。

第三十三条 发生共用部位、共用设备设施维修、更新、改造时,未交首期住宅专项维修资金的业主应共同承担维修责任。因业主延期交存或拒交首期住宅专项维修资金,导致延误维修时机或者无法维修,给其他业主造成损失的,应当承担赔偿责任。

第三十四条 市住宅专项维修资金承办机构应当每年与专户管理银行至少核对一次住宅专项维修资金账目。

第三十五条 专户管理银行应当按月向市住宅专项维修资金承办机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住宅专项维修资金承办机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十六条 市住宅专项维修资金承办机构应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

三十七条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。维修资金使用可以引入第三方监督服务。

第三十八条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十九条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

 

第五章  法律责任

 

第四十条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付给业主的,由属地住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,按照《住宅专项维修资金管理办法》规定处以3万元以下罚款。

开发建设单位未按本办法第二十二条规定分摊维修、更新和改造费用的,由属地住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

第四十一条 违反本办法规定,其它法律法规规章另有规定的,从其规定。

 

第六章    

 

第四十二条 本办法第二十三条第(二)款所称“法定条件和比例”在2021年1月1日前适用《中华人民共和国物权法》之规定,即“应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”;自2021年1月1日起适用《中华人民共和国民法典》之规定,即“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

第四十三条 市住房和城乡建设行政主管部门可根据本办法制定实施细则。

第四十四条 本办法有效期5年,自2020年6月1日起施行,有效期至2025年5月30日。

                                      鄂州市住宅专项维修资金管理办法 

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