行政复议决定书

鄂州政复决〔2024〕1号

申  请  人：广州***公司

住  所  地：鄂州市葛店经济技术开发区***

负  责  人：罗**

被 申 请人：鄂州市市场监督管理局

住  所  地：鄂州市滨湖南路50号

法定代表人：钟文，局长

申请人广州***公司对被申请人鄂州市市场监督管理局作出的鄂州市监责改〔2023〕**号《责令改正通知书》不服，于11月3日向本机关申请行政复议。2023年12月21日，本机关对本案予以听证，现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的鄂州市监责改〔2023〕**号《责令改正通知书》。

申请人称：一是申请人服务的葛店开发区**小区物业费经过价格备案。申请人2012年5月在鄂州市物价局经过价格监审后备案复式/高层物业管理费1.6元/平方米。2013年5月经过试运营一年后物价局下发的鄂州价服函〔2013〕12号文批复了复式/高层1.6元/平方米的标准。二是申请人服务的葛店开发区**小区物业费不属于前期物业政府定价管理范畴，应当适用市场调节价。鄂州价服〔2017〕7号、鄂州价服〔2018〕31号文件规定的收费标准是住宅前期物业服务费标准，且鄂州价服〔2017〕7号文件已经在〔2018〕31号文件中明确废止。申请人服务的葛店开发区**小区首位业主入住时间是2023年2月，2016年入住比例达到20%，根据鄂州价服〔2018〕30号文《鄂州市物业服务收费管理实施细则（试行）》第四条规定，只要符合条件，不管有无成立业主大会，都不作为前期物业实行政府定价管理。至鄂州价服〔2017〕7号、鄂州价服〔2018〕31号文件发布时，不属于前期物业政府定价管理范畴。三是申请人按照原物业服务合同收费并与同一物业管理区域内进行分期开发的同类型住宅的物业服务收费标准保持一致，符合鄂州价服〔2018〕30号文件第二十三条、第四条规定。四是申请人服务的葛店开发区**小区复式/高层住宅的物业服务收费价格按照1.6元/平方米收取，是小区业主与申请人协商确定的结果，且申请人按规定不得单方进行调整。申请人一直将收费标准公示于公示栏，自始按照该标准收取物业费，绝大部分业主均自觉履行，默认该收费标准，并未提出异议。申请人与业主签订的物业服务合同自2013年至今均在自愿平等的基础上签订，是双方协商确定的标准。根据鄂州价服〔2018〕30号文第五条规定，因没有召开业主大会，申请人按规定未擅自调整物业费，且召开业主大会不是物业公司的义务。五是根据鄂州价服〔2018〕30号文第二十三条、第四条之规定，曾经签订物业服务合同，新规定出来时还应按照原合同执行。六是华容区住建局对本案类似情况进行了官方回复，支持按原合同约定收费，建议召开业主大会或者业主委员会与物业公司共同协商约定。七是保持物业费稳定是对小区物业服务质量的保障，最终受益的是业主，亦能减少物业服务企业与业主的矛盾，建立和谐服务关系。

被申请人称：一是申请人实施价格违法行为的事实清楚、证据确凿。第一，普通住宅前期物业服务价格属于政府定价范围。根据湖北省政府定价目录，住宅前期物业收费标准属于政府定价范围。鄂州价服〔2017〕7号、鄂州价服〔2018〕31号文对我市普通住宅物业服务等级收费标准制定了指导价，自2017年2月1日起，我市普通住宅前期物业服务收费最高标准为1.4元/平方米（有电梯）。第二，申请人执行的鄂州价服函〔2013〕12号文批复无效。《市物价局关于废止相关住宅小区物业服务收费文件的通知》（鄂州价服〔2017〕73号）已将该批复文件予以废止。二是申请人提供的物业服务属于前期物业服务，应执行政府制定的指导价。申请人所服务的小区至今未召开业主大会并选聘物业服务主体，依据《物业管理条例》第二十一条及《鄂州市物业收费管理实施细则（试行）》第五条及第四条第四款之规定，申请人所提供的物业服务属于前期物业服务，应当执行前期物业服务政府制定的指导价格。2023年5月22日，鄂州市住房和城乡建设局向被申请人复函，明确表明“按照有关规定，前期物业阶段是指首次业主大会成立之前的阶段，应执行政府指导价。首次业主大会成立后，实行市场调节价”。**小区未成立业主大会，应执行政府指导价。三是申请人应在严格执行政府指导价的前提下，坚持同一物业管理区域内分期开发的同类型住宅的物业服务收费标准保持一致原则。第一，根据《鄂州市物业收费管理实施细则（试行）》第二十三条以及第四条第一款之规定，2018年6月1日之后签订的前期物业服务合同，应执行《市物价局市房产局关于公布住宅前期物业服务等级收费标准的通知》（鄂州价服〔2018〕31号）中规定的指导价。申请人于2021年与建设单位和业主签订的前期物业服务合同约定小复式/小高层物业管理费为1.6元/平方米，超过了政府制定的指导价范围。第二，根据《鄂州市物业收费管理实施细则（试行）》第四条第三款之规定，申请人服务的**小区同类型住宅的物业服务收费标准应当保持一致。在2018年6月1日后的前期物业服务收费执行政府制定的指导价的前提下，2018年6月1日前的前期物业服务收费应当与其保持一致，均最高不得超过1.4元/平方米。四是申请人称与**小区业主协商确定的物业服务收费标准与事实不符。根据《物业管理条例》第二十一条以及《鄂州市物业管理实施办法》第九条第一款之规定，建设单位与小区业主签订房屋买卖合同前，已经与申请人签订了前期物业服务合同。小区业主与申请人签订的前期物业服务合同是基于房屋买卖合同包含的内容，申请人与建设单位确定的前期物业收费标准签订前期物业服务合同在前，与业主签订物业服务合同在后。小区业主对前期物业服务企业的选聘并未介入，对前期物业服务企业无选择权，更无从谈起能与申请人协商确定物业服务费用。综上，申请人以失效的收费批复为由，拒不执行政府制定的指导价行为事实清楚、证据确凿，被申请人按照《价格法》规定，责令申请人改正违法行为适用法律正确，请求予以维持。

被申请人在法定期限内向本机关提交当初作出具体行政行为的依据和其他材料。

经审理查明：

申请人广州***公司为武汉***小区物业服务主体，其与武汉**公司签订的《前期物业服务合同》载明，小复式/小高层、高层物业管理费为每月1.6元/平方米，合同期限自2012年1月1日至业委会成立止。至申请人提起行政复议之时，其对小复式/小高层、高层物业管理费执行标准一直为每月1.6元/平方米。

2013年5月12日，原鄂州市物价局《关于武汉**小区物业服务收费标准的批复》（鄂州价服函〔2013〕**号）载明武汉**小区物业综合管理服务费为复式/高层每月1.6元/平方米。

2017年1月25日，原鄂州市物价局、鄂州市房产管理局联合印发《关于普通住宅前期物业服务实行等级收费管理的通知》（鄂州价服〔2017〕7号），载明自2017年2月1日起，对鄂州市普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，最高标准为每月1.4元/平方米。

2017年11月1日，原鄂州市物价局印发《关于废止相关住宅小区物业服务收费文件的通知》（鄂州价服〔2017〕**号），废止《关于武汉**小区物业服务收费标准的批复》（鄂州价服函〔2013〕**号）。

2018年5月25日，原鄂州市物价局、鄂州市房产管理局联合印发《鄂州市物业服务收费管理实施细则（试行）的通知》（鄂州价服〔2018〕30号），对物业服务管理收费不作为前期物业实行政府定价管理情形作出了规定。

2018年5月25日，原鄂州市物价局、鄂州市房产管理局联合印发《关于公布住宅前期物业服务等级收费标准的通知》（鄂州价服〔2018〕31号），载明自2018年6月1日起，废止《关于普通住宅前期物业服务实行等级收费管理的通知》（鄂州价服〔2017〕7号），明确鄂州市普通住宅前期物业服务收费最高标准为每月1.4元/平方米。

2023年9月5日，被申请人鄂州市市场监督管理局向申请人广州***公司作出鄂州监责改〔2023〕**号《责令改正通知书》，认定申请人2017年12月至今在葛店开发区**小区对复式/高层住宅住户按照每月1.6元/平方米收取物业管理费的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十二条的规定，责令申请人在2023年9月19日前“按照鄂州市物价局、鄂州市房产局鄂州价服〔2017〕7号、鄂州价服〔2018〕31号规定计收物业管理费”。

另查明，申请人广州**公司所服务的武汉**小区至今未成立业主大会，也未选聘物业服务企业。

上述事实有下列证据证明：

    1.鄂州市监责改〔2023〕**号《责令改正通知书》；2.《关于武汉**小区物业服务收费标准的批复》（鄂州价服函〔2013〕**号）；3.《关于公布住宅前期物业服务等级收费标准的通知》（鄂州价服〔2018〕31号）；4.《鄂州物业服务收费管理实施细则（试行）的通知》（鄂州价服〔2018〕30号）；5.《关于普通住宅前期物业服务实行等级收费管理的通知》（鄂州价服〔2017〕7号）；6.《关于废止相关住宅小区 物业服务收费文件的通知》（鄂州价服〔2017〕73号）；7.《物业管理条例》；8.鄂州市住房和城乡建设局答复函（〔2023〕**号）；9.原湖北省物价局《服务价格（收费）监审证（证号**）》以及副本；10.物业服务企业与开发商签订的2份《前期物业服务合同》；11.物业服务企业与购房者签订的4份《前期物业服务协议》；12.人民网领导留言板网页截图；13.锦绣香江小区公示栏照片；14.物业服务“五公开一监督”公示栏照片；15.**小区物业收费标准公示照片；16.营业执照；17.授权委托书；18.当事人法定代表人及委托代理人身份证复印件；19.询问笔录1份；20.物业费收费票据以及物业费收费截图等，以上证据材料均为复印件。

本机关认为：

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。申请人服务小区至今未成立业主委员会，其系建设单位选聘的物业服务企业，与建设单位签订的合同属前期物业服务合同。

《湖北省物业服务收费管理办法》第四条规定：“住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布”。如前所述，申请人提供的物业服务属前期物业服务，应执行政府定价。

根据《关于普通住宅前期物业服务实行等级收费管理的通知》（鄂州价服〔2017〕7号）、《关于公布住宅前期物业服务等级收费标准的通知》（鄂州价服〔2018〕31号）确定的鄂州市普通住宅前期物业服务等级收费标准，自2017年2月1日起，鄂州市普通住宅前期物业服务最高收费标准为每月1.4元/平方米。在此期间，申请人按照每月1.6元/平方米收费，超出政府定价。申请人称其物业服务价格依据《关于**小区物业服务收费标准的批复》（鄂州价服函〔2013〕**号）确定，但该批复已被《关于废止相关住宅小区物业服务收费文件的通知》（鄂州价服〔2017〕**号，2017年11月1日）废止，不予支持。申请人称其收费标准经过公示且大部分业主对此无异议，该主张非不执行政府定价的法定理由，不予支持。

《价格法》第三十九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿”。申请人实施了未执行政府定价的违法行为，被申请人作出涉案《责令改正通知书》，于法有据。

综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条“行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为”之规定，本机关决定，维持被申请人作出的鄂州市监责改〔2023〕**号《责令改正通知书》。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定书之日起十五日内，向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

                                2024年1月5日

抄告：湖北省市场监督管理局