鄂州政复决〔2024〕16号

申  请  人：恒丰******公司

负  责  人：刘*，行长

　　被 申 请人：鄂州市不动产登记中心

　　住  所  地：鄂州市古城路市民中心4楼

法定代表人：吕新明，主任

申请人恒丰******公司对被申请人鄂州市不动产登记中心作出的《注销在建工程抵押登记决定书》（鄂州注决字〔2024〕第02号）不服，于2024年2月29日向本机关申请行政复议，本机关于2024年3月1日依法予以受理。现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的《注销在建工程抵押登记决定书》（鄂州注决字〔2024〕第02号）

申请人称：一是被申请人径自注销涉案在建工程抵押登记无法律依据。《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等均未规定行政机关有依职权注销登记的法定情形；《不动产登记操作规范（试行）》中亦无依职权注销登记的相关规定，依据公权力机关“法无授权不可为”的基本原则，被申请人无任何法律依据径自撤销涉案在建工程抵押登记，严重破坏了法律秩序，应予以纠正。依据原《房屋登记办法》第八十一条的规定，房屋登记机构依职权撤销登记的前提是当事人存在隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的事实，且该事实已经司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明，并且他人善意取得的情形被排除在外。对于法条中所列举的各项条件，由于涉及实体民事法律关系的认定，房屋登记机构并无此项审查的能力和权限。因此，相关事实必须经司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明。被申请人在具体案件未经司法机关、行政机关、仲裁委员会审判或审核的情况下，径自注销在建工程抵押登记并无任何法律依据。二是被申请人剥夺了申请人正当的诉讼权利。当事人诉讼权利是宪法赋予的最基本权利。现各购房人与被申请人发生行政争议，申请人作为第三人对涉案争议享有诉讼权利，被申请人不经司法审判，在未查清各案件基本事实的情形下撤销涉案在建工程抵押登记属滥用职权，并剥夺了申请人正当诉讼权利。三是被申请人撤销涉案在建工程抵押登记依据的事实不清、证据不足。被申请人单凭鄂州市恒大项目风险防范和化解工作指挥部办公室核定的和鄂州市华容区人民法院审查的“先购买后抵押”购房明细，未调查核实各购房者签订购房合同的时间、申请人办理在建工程抵押登记的时间以及购房款项支付的详细情况，便认定决定书附表中的269户购房者属于“先购买后抵押”情形，事实不清、证据不足。事实上，被申请人的抵押登记行为合法有效，申请人享有的抵押权系善意取得，合法有效且不存在法定注销事由。申请人在办理涉案抵押权登记时按照法律规定提交了符合规定的材料，且当时经被申请人和申请人查询均未发现涉案房屋已经办理了预告登记和预售备案。给予物权公示原则，申请人享有的抵押权合法有效。虽然在申请在建工程抵押登记期间，申请人作出了承诺函，但承诺函系被申请人格式文本，且申请人非房屋所有权人，无资格承诺从未对外销售，只能基于**公司提交的材料及在被申请人处查询的房屋权属状态知晓在建工程所涉房屋未销售、未抵押、无查封。申请人在与**公司签订抵押合同时，进行了相应的审查且不存在重大过失，应当认定为善意第三人。至于对涉案房屋预售情况的审核，被申请人在进行登记时尚未发现涉案房屋已经实际被销售，要求申请人作出比政府部门更准确的判断和采用更高的审查强度，没有法律根据和现实可能性。申请人在抵押登记审查中不存在失误，即便存在失误是由于**公司恶意隐瞒预售情况所致，而且抵押登记亦是建立在房屋登记机构查询产权登记人为**公司，基于对房屋登记公信力的信赖基础上作出的，申请人抵押权属善意取得，在建工程抵押登记行为应受法律保护，不应被擅自注销。

被申请人称：一是在司法机关送达司法建议的情况下，被申请人依职权注销登记，具有法律依据。根据《最高人民法院关于进一步加强司法建议工作为构建社会主义和谐社会提供司法服务的通知》第二条第(四)项、《最高人民法院关于综合治理类司法建议工作若干问题的规定》第八条的规定，人民法院提出司法建议是人民法院审判职能的延伸，相应的行政机关积极予以落实，并就落实情况向人民法院予以书面答复。由此可见，司法建议既是司法权的具体体现，也是行政机关应当履行行政职责的依据之一。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款之规定，被申请人显然具有依职权注销的行政职权，同时具有依照法律、行政法规规定履行注销的行政职责。虽然《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》未明确规定依职权注销的具体情形，但根据“举重以明轻”原则，将司法建议作为启动依职权注销的依据显然更加符合“法制化”精神。二是被申请人根据指挥部办公室和人民法院各自核定的情形，依照司法建议及相关要求注销涉案房屋在建工程抵押登记，具有正当性和合理性。涉案《注销在建工程抵押登记决定书》所涉房屋与两级人民法院已决案件的事实基本相同，均是在建工程抵押登记办理前，该房屋就已由开发企业进行了销售而后又隐瞒真实情况申请的在建工程抵押登记。根据公平公正的原则，该类房源的在建工程抵押也应当注销。三是被申请人注销涉案房屋在建工程抵押登记遵循了程序正当原则。收到司法建议书后，被申请人即向鄂州市住房和城乡建设局、湖北**旅游开发有限公司发出调查函告，并积极参加华容区法院多次组织的庭前调查。通过指挥部办公室核实、庭前核实等手段，查明案涉房屋属“先购买后抵押”“房款已付清”情形。随后向申请人发出《注销在建工程抵押登记事前告知书》及《先购买后抵押房屋明细表》。申请人作为该项目预售监管银行，并未就《先购买后抵押房屋明细表》所涉房屋提出具体的针对性意见，更没有直接否定。收到申请人提交的《恒丰银行武汉分行关于＜注销在建工程抵押登记事前告知书＞的回复函》后，被申请人根据查明的事实及两级法院的司法建议作出《注销在建工程抵押登记决定书》，程序正当。

经审理查明：胡某等17人系湖北**旅游开发有限公司（以下简称**公司）开发的恒大文化旅游城·水岸长桥商品房购房主，其与**公司签订的《商品房买卖合同》记载显示，所购买的商品房属于未抵押状态。合同签订后，**公司未按照约定将合同及相关材料向被申请人办理书面备案确认手续。

2020年6月，**公司与申请人签订《固定资产借款合同》《最高额抵押合同》，约定申请人向**公司贷款，**公司以位于鄂州恒大文化旅游城·水岸长桥项目（涉案项目）的商品房在建工程为抵押物。6月17日，**公司与申请人共同向被申请人申请办理在建工程抵押登记，并提交了不动产在建工程申请表、营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、身份证、固定资产借款合同、最高额抵押合同、抵押物清单、抵押物清单表、资质证书、不动产证（土地）、在建工程规划许可证等文件材料。**公司与申请人分别向被申请人出具《承诺函》，其中明确，案涉“在建项目正在建设之中，尚未完工，未交付使用，且项目不用于拆迁安置，在申请办理在建工程抵押时从未对外销售，借款资金用于在建工程建设。恒丰银行武汉分行对此予以确认。如有不实，恒丰银行武汉分行无条件同意撤销在建工程抵押登记”，“如因上述情况引发的一切责任，均由我们双方负责，与贵中心无关”。上述材料经被申请人审核后，办理了抵押权人为申请人的在建工程抵押登记，证号为鄂（2020）鄂州市不动产证明第0010340号。

胡某等17人认为被申请人行政行为侵犯其权益，遂向鄂州市华容区人民法院提起行政诉讼。该院经审查认为，虽被申请人在办理涉案在建工程抵押登记时尽到合理审慎审查义务，但由于**公司隐瞒了已将房屋销售的事实，导致被申请人作出在建工程抵押登记时主要证据不足。同时既然申请人已出具承诺，撤销在建工程抵押登记没有超出申请人出具承诺时的预期。除此之外，以居住为目的并已支付全部价款的购房者对其所购房屋的权利，应当优先保障。故判决撤销鄂（2020）鄂州市不动产证明第0010340号恒大文化旅游城·水岸长桥涉及胡某等17人购买的房屋在建工程抵押登记。申请人不服，上诉至鄂州市中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。后两级人民法院分别向被申请人发出司法建议书，建议被申请人对涉案项目在建工程抵押登记中属于先购房后抵押登记的情形进行全面梳理。对梳理出的以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的（包含只支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的商品房消费者）案涉房屋，主动自行撤销在建工程抵押登记，切实维护购房人合法权益。

2023年11月9日，被申请人分别向鄂州市住房和城乡建设局、**公司发函，请鄂州市住房和城乡建设局查明涉案项目商品房真实销售情况，请**公司提供涉案项目房源销售明细表。

2023年11月21日，鄂州市恒大项目风险防范和化解工作指挥部办公室向被申请人发函，提供了涉案项目购房款全款结清的352套房屋明细。

2023年11月29日，被申请人作出《注销在建工程抵押登记事前告知书》，告知申请人拟注销告知书后附明细表中涉案项目在建工程抵押登记涉及的房屋的在建工程抵押登记，其享有陈述和申辩权利。12月28日，申请人作出《恒丰银行武汉分行关于<注销在建工程抵押登记事前告知书>的回复函》，书面答复持反对意见并说明理由。

2024年1月4日，被申请人作出《注销在建工程抵押登记决定书》（鄂州注决字〔2024〕第02号），决定注销鄂（2020）鄂州市不动产证明第0010340号在建工程抵押登记涉及该决定附表内商品房在建工程抵押登记，并在注销登记记载于登记簿前在被申请人网站予以告知。1月11日，被申请人在其官方网站发布《恒丰******公司注销在建工程抵押公告》。

上述事实有下列证据证明：上述事实有下列证据证明：1.申请人营业执照；2.法定代表人身份证明；3.授权委托书；4.《注销在建工程抵押登记决定书》（鄂州注决字〔2024〕第02号）及附表；5.《不动产产权情况表》3份；6.不动产在建工程申请表；7.询问笔录；8.抵押人、抵押权人身份资料、授权委托书；9.固定资产借款合同；10.最高额抵押合同，含抵押物清单及在建工程楼盘抵押清单；11.不动产权属证书(土地使用权)；12.建设工程规划许可证；13.房地产开发企业资质证书；14.湖北省商品房预售许可证；15.在建工程现场照片；16.《湖北省武汉市中级人民法院传票》；17.(2023)鄂07行终48号、(2023)鄂07行终49号、(2023)鄂07行终56号行政判决书；18.(2023)鄂07法建14号《湖北省鄂州市中级人民法院司法建议书》；19.鄂0703法建(2023)10号《湖北省鄂州市华容区人民法院司法建议书》及附表；20.《关于司法建议书的回复》；21.鄂州市恒大项目风险防范和化解工作指挥部办公室《工作联系函》及附表；22.《关于做好相关工作的联系函》；23.《关于协调做好涉案在建工程抵押登记诉讼司法建议工作的联系函》；24.《注销在建工程抵押登记事前告知书》及《先购买后抵押登记房屋明细表》；25.邮政快递查询截图5份；26.恒丰银行武汉分行关于《注销在建工程抵押登记事前告知书》的回复函；27.恒丰******公司注销在建工程抵押公告，上述证据材料均为复印件。

本机关认为：

根据《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”，第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”，第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”之规定，被申请人作为鄂州市不动产登记机构，作出涉案在建工程抵押注销登记决定，主体适格。

关于鄂（2020）鄂州市不动产证明第0010340号在建工程抵押登记，终审法院已判决认定，虽被申请人在办理在建工程抵押登记时尽到了合理审慎审查义务，但由于**公司隐瞒已将涉案房屋销售事实，导致被申请人就涉案房屋在建工程抵押登记时的主要证据不足，故涉案房屋在建工程抵押登记应予撤销。基于相关终审判决和两级法院司法建议，被申请人组织鄂州市住房和城乡建设局、**公司对涉案在建工程抵押登记涉及的房屋进行全面梳理，明确被抵押登记情形与相关终审判决涉及房屋基本一致（即房屋被销售后，因**公司故意隐瞒已销售事实，提供虚假情况致该房屋被抵押）的房屋数量及基本情况后，决定注销鄂（2020）鄂州市不动产证明第0010340号在建工程抵押登记涉及的该部分房屋在建工程抵押登记，合理合法。

被申请人在作出涉案注销在建工程抵押登记决定前，将注销在建工程抵押登记的事实和理由告知申请人，保障申请人陈述申辩权。后根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第四项“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（四）依职权注销登记”、第二款“公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿”之规定，在登记事项记载于登记簿前在其官网进行公告，程序合法。

综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条“行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为”之规定，本机关决定，维持被申请人作出的《注销在建工程抵押登记决定书》（鄂州注决字〔2024〕第02号）。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定书之日起十五日内，向鄂州市华容区人民法院提起行政诉讼。

                                                                                                                                                                                          2024年4月29日