行政复议决定书

鄂州政复决〔2025〕92号

申  请  人：黄石**银行股份有限公司，统一社会信用代码91420*******1123

法定代表人：左**

住  所  地：黄石市黄石港区

被 申 请人：鄂州市不动产登记中心

住  所  地：鄂州市古城路市民中心4楼

法定代表人：吕新明，主任

第  三  人：湖北******开发有限公司，统一社会信用代码914207******5824

法定代表人：刘**

住  所  地：鄂州市花湖开发区

申请人黄石**银行股份有限公司对被申请人鄂州市不动产登记中心作出的〔2025〕-5《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》不服，于2025年3月24日向本机关申请行政复议，本机关于2025年3月28日依法予以受理，并通知湖北**房地产开发有限公司作为第三人参加行政复议。本案审理期限于2025年5月26日延期至2025年6月26日前，现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的〔2025〕-5《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》。

申请人称：一是〔2025〕-5《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》（以下简称决定书）事实认定不清、证据不足。其一，面积不符。涉案《决定书》所指的鄂(2020)鄂州市不动产证明第**号“不动产登记证明”其所载面积与该《决定书》所附清单面积相差5700多平方米，显然《决定书》所指房产并非第**号“不动产登记证明”所登记的房屋。其二，不动产单元号冲突。第**号“不动产登记证明”与第0033989号“不动产登记证明”所载单元号有两个单元号存在冲突。其三，《决定书》所附清单中部分房屋是在2020年抵押给申请人后办理的出售，未经申请人同意。部分房屋出售备案登记时为2015年、2016年，在2020年申请人办理抵押登记时被申请人未告知申请人，被申请人存在明显过错。其四，被申请人未能查明90户拟购房户是否确为“以居住为目的”。其五，被申请人未能查明90户购房户是否已支付全部价款，仅依据备案登记作出认定，未核实购房款支付情况及时间。二是《决定书》要求申请人按套注销“**·城市家园”已出售备案房屋对应的建设用地使用权抵押登记，违反《民法典》第四百零六条的规定，申请人依法已登记生效的抵押权不应受到影响。三是《决定书》拟对已经出售的房屋直接注销抵押登记，缺少“以居住为目的”的审查流程，有失公正。四是申请人至今未收到任何通过“**·城市家园”项目买受人支付的购房款用于偿还对应贷款，涤除权的条件尚未满足，抵押权无法被涤除。被申请人作出的《决定书》违反《物权法》及相关法律规定。五是被申请人对《不动产登记历史遗留问题化解〈工作指引(二)〉》（鄂自然资函〔2024〕787号）有断章取义之嫌。

被申请人称：一是申请人作为金融机构，应遵守《不动产登记历史遗留问题化解〈工作指引(二)〉》（鄂自然资函〔2024〕787号）规定。二是被申请人本次注销的是90套购房人所购房屋对应的建设用地使用权抵押登记。其中75户已在2015年至2016年期间办理网签备案，而申请人却在2020年10月12日将这些房屋对应的土地纳入申请登记范围，并书面承诺申请办理在建工程抵押时从未对外销售。如不实，申请人无条件同意撤销在建工程抵押登记。另15套虽然是在2023年、2024年、2025年办理的网签备案，但这些房屋均已办理按揭贷款的预告抵押登记。本次注销前，住建部门向被申请人出具的《**·城市家园已办理网签备案购房户清单》，证实涉案的90套房屋购房人已付清了房款。申请人在陈述和申辩期内没有反映房款未付清。三是被申请人根据湖北省自然资源厅、金融监督管理总局湖北银监局、中国人民银行湖北省分行等八部门的要求，注销案涉购房者已付清房款的房屋对应土地使用权抵押登记，具有正当性和合理性。四是被申请人向申请人发出《告知书》及《先购买后抵押房屋明细表》，保障了申请人的陈述和申辩权。申请人作为该项目预售监管银行并未就《先购买后抵押房屋明细表》所涉房屋提出具体的针对性意见，更没有提交任何反证。被申请人依照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》、鄂自然资函[2024]787号、《中华人民共和国商业银行法》、《不动产登记暂行条例》等规定，作出《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》，程序正当。

第三人未提交答复材料。

被申请人在法定期限内向本机关提出书面答复，并提交作出行政行为证据、依据和其他有关材料，本机关已进行了全面审查。

经审理查明：2019年10月25日，湖北长德建筑工程有限公司与申请人签订《流动资金借款合同》。2020年9月23日，申请人与第三人湖北**房地产开发有限公司签订《最高额抵押合同》，约定第三人以花湖大道东侧**·城市花园一期18（2-3）层作为抵押物为湖北长德建筑工程有限公司的借款合同提供担保，担保的最高债权额为906万元。2020年10月12日，申请人与第三人共同向被申请人申请办理在建工程抵押登记，并提交《不动产在建工程申请表》《最高额抵押合同》《房地产抵押物清单》《流动资金借款合同》等文件材料。《不动产在建工程申请表》中“现场勘察记录”载明“该宗在建工程抵押土地使用权一并抵押”。申请人与第三人共同向被申请人出具《承诺函》，明确“花湖开发区花湖大道东侧**城市花园一期项目（土地使用权证号：鄂州国用（2015）第1-9号，使用权面积2093㎡）正在建设之中，未交付使用，且项目不用于拆迁安置，在申请办理在建工程抵押时从未对外销售，借款资金用于在建工程建设，黄石**银行对此予以确认，如有不实，黄石**银行同意撤销在建工程抵押登记”，“如有上述情况引发的一切责任，均由我们双方负责与贵中心无关”。上述材料经被申请人审核后，办理了申请人为权利人的在建工程抵押登记，证号为鄂（2020）鄂州市不动产证明第**号，其中房屋抵押面积为2280.84㎡，土地抵押面积为2093㎡，抵押方式为在建工程抵押及最高额抵押。

2025年1月17日，被申请人向申请人作出〔2025〕-1《关于“**·城市家园一期”项目办理不动产转移登记的告知函》，告知申请人拟为“**·城市家园一期”项目已网签备案的购房者办理不动产转移登记同时按套注销对应房屋的不动产抵押权，其享有陈述、申辩权利。申请人在规定期限内未提交陈述申辩说明。

2025年2月20日，被申请人作出〔2025〕-5《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》，决定按套注销“**·城市家园一期”项目已出售备案的住房（包含市住房和城市更新局核实的拆迁户清单）对应的建设用地使用权抵押登记，并在注销登记记载于登记簿前在被申请人网站予以公告。2月24日，被申请人在其官方网站发布《**·城市家园一期项目不动产转移登记及按套注销房屋对应土地抵押权登记清单》。

另查明，〔2025〕-5《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》附件《**·城市家园一期已办理网签备案购房户清单》共有90户购房户，其中73户购房者在2015年至2016年期间已办理网签备案，系按揭购房户，按揭贷款已于2016年12月31日前全部发放至第三人账户。9户购房户系全款购房户，另8户房屋为**一人所有，系被申请人依据黄石市黄石港区人民法院（2022）鄂0202执恢244号《协助执行通知书》，将第三人所有的位于鄂州市花湖开发区花湖大道东侧**·城市家园1号楼的1-1602、1-1603、2-1601、2-1602、2-1604、3-1601、3-1603、3-1604的房产产权及土地使用权强制过户到**名下。

上述事实有下列证据证明：1.申请人营业执照、法定代表人身份证明及授权委托证明等；2.《不动产在建工程申请表》、询问笔录、承诺函；3.湖北**房地产开发有限公司在建工程抵押附表、《最高额抵押合同》《房地产抵押物清单》《流动资金借款合同》、鄂（2020）鄂州市不动产证明第**号《不动产登记电子证明》；4.鄂规工程420704201*****号《中华人民共和国建设工程规划许可证》、鄂州房预字（YS20150046）号《湖北省商品房预售许可证书》、鄂州国用（2015）第1-9号国有土地使用权证；5.《**·城市家园已办理网签备案购房户清单》（鄂州市住房服务和保障中心出具）、《**·城市家园已办理预告登记购房户清单》、《**·城市家园已备案全款购房户清单》；6.〔2025〕-1《关于“**·城市家园一期”项目办理不动产转移登记的告知函》、〔2025〕-5《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》及送达证明材料；7.（2022）鄂0202执恢244号之三《执行裁定书》、（2022）鄂0202执恢244号之四《执行裁定书》、（2022）鄂0202执恢244号《协助执行通知书》；8.不动产产权情况表4份等;9.湖北**房地产有限公司对公账户流水明细等，上述证据材料均为复印件。

本机关认为：《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”，第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”，第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。被申请人作为鄂州市不动产登记机构，具有作出注销涉案房屋对应的建设用地使用权抵押登记的主体资格。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）明确：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当支持”。《不动产登记历史遗留问题化解〈工作指引(二)〉》（鄂自然资函〔2024〕787号）明确：“对于房企已办理银行抵押开发贷的住房项目，参照法释[2023]1号关于第一顺位保护购房群众权益的规定，适用于办理动产登记。以居住为目的的购房群众已支付全部购房款(含按揭)，但房企存在未偿还抵押债务的，在为购房群众办理不动产权证书的同时，按套注销对应房屋的不动产(含土地、在建工程、房屋)抵押登记”。本案中，申请人与第三人共同申请办理涉及花湖开发区花湖大道东侧**·城市家园一期18（2-3层）的在建工程抵押登记，相关不动产登记电子证明即鄂（2020）鄂州市不动产证明第**号《抵押权登记证明书》记载的土地抵押面积为2093㎡，与第三人为权利人的鄂州国用（2015）第1-9号《国有土地使用权证》记载的使用权面积一致，能够证实在设定**·城市家园一期18（2-3层）在建建筑物抵押时，一并抵押了整宗土地。此情形下，为了保障该宗土地上购房群众利益，被申请人可以依职权按套注销对应房屋的建设用地使用权抵押登记。被申请人提供了涉案《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》涉及的73户已办理预告登记购房户清单、17户已备案全款购房户清单，用以证明上述90户属于以居住为目的且已支付全部购房款的购房者。但本机关经调查发现，17户已备案全款购房户清单中，**名下有8套房产，而**获得这8套房产产权系基于黄石市黄石港区人民法院（2022）鄂0202执恢244号之三《执行裁定书》。该院于2023年2月24日向被申请人作出（2022）鄂0202执恢244号《协助执行通知书》，要求被申请人将8套房产产权及土地使用权强制过户到**名下。即被申请人按套注销涉及**名下8套房产对应的建设用地使用权抵押登记，系因履行人民法院的协助执行义务，而非依职权注销登记情形，故涉案《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》认定事实不清。

被申请人在作出涉案《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》前，将注销在建工程抵押登记的事实和理由告知了申请人，保障了申请人陈述申辩权。后根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第（四）项“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（四）依职权注销登记”、第二款“公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿”之规定，在登记事项记载于登记簿前在其官网进行了公告，程序合法。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十五条第二款第（一）项“行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者责令履行的，行政复议机关确认该行政行为违法：（一）行政行为违法，但是不具有可撤销内容”之规定，本机关决定，确认被申请人作出的〔2025〕-5《按套注销已付清全款商品房土地抵押登记决定书》违法。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定书之日起十五日内，向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

                                                                                                                                                                                                                          2025年6月23日