行政复议决定书

鄂州政复决〔2025〕157号

申  请  人：柳*香

被 申 请人：鄂州市自然资源和城乡建设局

住  所  地：鄂州市鄂城区吴都大道81号

申请人柳*香对被申请人鄂州市自然资源和城乡建设局于2025年6月13日作出的《关于〈关于依法办理已合法取得的4间农村房屋宅基地不动产登记的申请书〉的回复》不服，于2025年8月8日向本机关提交行政复议申请，本机关于8月14日依法予以受理，现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的《关于〈关于依法办理已合法取得的4间农村房屋宅基地不动产登记的申请书〉的回复》，责令被申请人依法为申请人办理涉案四间房屋宅基地的不动产登记。

申请人称：一是涉案《回复》故意隐瞒申请人合法取得宅基地的事实，申请人取得涉案房屋程序及实体均合法。二是涉案《回复》认定房屋已出售给彭*滨属事实错误。三是涉案《回复》援引法院判决违背法律原则。相关判决未审查彭*滨城镇居民身份及合同效力，违反了《宪法》《民法典》等法律规定。四是涉案《回复》适用法律错误且违背政策精神。

被申请人称：一是葛店分局作出涉案《回复》认定事实清楚、法律适用准确。申请人要求登记的土地系其购买的村集体房屋对应的土地，非其私人住宅的宅基地，该土地性质不属于宅基地范畴。根据《土地管理法》第六十三条的规定，宅基地使用权仅限于本村村民。申请人已将地上房屋转让给彭*滨，其不再拥有地上房屋所有权，也无权申请该房屋对应的土地使用权或宅基地使用权登记。(2015)鄂鄂州中民三终字第00088号《民事判决书》认定申请人与彭*滨签订的《出售房屋契约》有效且已履行，申请人关于该房屋买卖合同无效的主张，不足以推翻司法裁判的既判力。二是申请人缺少批准宅基地的用地文件，被申请人不予登记符合法律规定。依据《土地管理法》第六十二条、《不动产登记规程》等规定，申请宅基地使用权首次登记必须提交相关批准用地的文件。申请人所提供的其与村集体签订的协议并非批准宅基地的文件，其自称的自建房屋，同样也拿不出对应的宅基地批准文件。基于 “房地一体”原则，被申请人不予登记4间房屋，合理合法。三是被申请人不是本案适格的被申请人，应以葛店分局为被申请人。

被申请人在法定期限内向本机关提出书面答复，并提交作出行政行为证据、依据和其他有关材料，本机关已进行了全面审查。

经审理查明：2025年6月3日，申请人向鄂州市葛店经济技术开发区不动产登记中心递交《关于依法办理已合法取得的4间农村房屋宅基地不动产登记的申请书》，请求该中心依法办理其4间农村房屋宅基地使用权的不动产登记。2025年6月13日，被申请人作出《关于〈关于依法办理已合法取得的4间农村房屋宅基地不动产登记的申请书〉的回复》，告知申请人对其申请将4间农村房屋作宅基地登记，不予登记。

另查明，申请人曾于1996年与彭*滨签订《出售房屋契约》，将上述四间房屋以人民币8000元的价格出售给彭*滨。合同签订后，申请人收取彭*滨购房款8000元，彭*涛（申请人配偶）替申请人出具收据一张，写明“收到彭*滨人民币8000元整”，申请人在收款人处签名，彭*滨入住该房屋。后申请人因该房屋买卖合同纠纷向人民法院起诉，2015年12月4日，鄂州市中级人民法院作出(2015)鄂鄂州中民三终字第00088号《湖北省鄂州市中级人民法院民事判决书》，认定涉案《出售房屋契约》属于有效合同，合同已实际履行。

上述事实有下列证据证明：申请人身份证明及授权委托材料等；2.《关于依法办理已合法取得的4间农村房屋宅基地不动产登记的申请书》《关于〈关于依法办理已合法取得的4间农村房屋宅基地不动产登记的申请书〉的回复》；3.(2015)鄂鄂州中民三终字第00088号《湖北省鄂州市中级人民法院民事判决书》等，上述证据材料均为复印件。

本机关认为：《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。本案中，被申请人作为市级不动产登记机构主管部门，具有作出涉案《回复》的职责。

《不动产登记规程》第7.4.1.3条规定：“申请宅基地使用权首次登记的材料包括：a)不动产登记申请书，申请人身份证明；b)批准用地的文件等权属来源材料；c)地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果”。本案中，申请人通过与彭湾村村委会签订的《出卖房屋、地基契约》获得三间房屋，后将该三间房屋同自己搭建的一间一并出售给彭*滨，该事实已经生效法院判决确认。《出卖房屋、地基契约》非前款规定的“批准用地的文件等权属材料”，且土地使用权和建筑物所有权在转让处理时，具有一体化特征，即其中一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。转让地上建筑物，其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。此情形下，被申请人依据《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的”之规定决定不予登记，并无不当。

《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”，第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。本案中，申请人于2025年6月3日递交申请，被申请未当场告知不予受理，视为受理，后于2025年6月13日作出涉案《回复》，程序合法。

 综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条“行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为”之规定，本机关决定，维持被申请人作出的《关于〈关于依法办理已合法取得的4间农村房屋宅基地不动产登记的申请书〉的回复》。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定书之日起十五日内，向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

                                                                                                                                                                                                          2025年9月30日

                                                                                                                                                                                                       抄送：湖北省自然资源厅